為了滿足新形勢(shì)下自然資源價(jià)格評(píng)估管理工作需要，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司持續(xù)推進(jìn)該領(lǐng)域的理論方法研究與試點(diǎn)實(shí)驗(yàn)工作，與中國(guó)土地估價(jià)師與登記代理人協(xié)會(huì)等單位共同組織專家編制了《自然資源價(jià)格評(píng)估通則》（以下簡(jiǎn)稱《估價(jià)通則》）。2021年6月起，這項(xiàng)通則作為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)正式實(shí)施，將有助于完善自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估技術(shù)體系，顯化自然資源資產(chǎn)質(zhì)量與價(jià)值。

　　基本定位

　　在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)體系中，已具備了土地、礦產(chǎn)、海域等部分自然資源門類的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，不同自然資源領(lǐng)域既有評(píng)估實(shí)踐工作的廣度和深度存在較大差異。故作為通用型標(biāo)準(zhǔn)，本次標(biāo)準(zhǔn)編制工作在堅(jiān)持科學(xué)性、規(guī)范性、實(shí)用性、統(tǒng)一性等基本原則的基礎(chǔ)上，注重體現(xiàn)了兼包并容、繼承與引領(lǐng)并進(jìn)的基本定位。

　　兼包并容，即充分尊重現(xiàn)行各類自然資源價(jià)格評(píng)估的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)及準(zhǔn)則等技術(shù)文件，在現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上對(duì)各類自然資源價(jià)格評(píng)估技術(shù)進(jìn)行梳理辨析、歸納融合后，以詳略結(jié)合的文字規(guī)范表述，確?，F(xiàn)有價(jià)格評(píng)估專業(yè)活動(dòng)與管理機(jī)制穩(wěn)定運(yùn)行。

　　繼承與引領(lǐng)并進(jìn)，即在繼承已有成熟技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，對(duì)于缺少針對(duì)性、適用性的評(píng)估技術(shù)規(guī)范，或現(xiàn)行規(guī)范不能滿足新時(shí)期自然資源資產(chǎn)管理需求的方面，通過(guò)明確核心理念、定位、技術(shù)思路與關(guān)鍵指標(biāo)等進(jìn)行基礎(chǔ)性規(guī)定，為今后適時(shí)研制技術(shù)細(xì)則奠定基礎(chǔ)。

　　同時(shí)，對(duì)于尚處于探索、試點(diǎn)階段，或上位管理政策正處于重大改革研究期的內(nèi)容，本次規(guī)程編制進(jìn)行了靈活處理，以保證在鼓勵(lì)探索的同時(shí)，不與可預(yù)期的改革方向相沖突。例如，關(guān)于自然資源生態(tài)價(jià)值評(píng)估，通則中僅規(guī)定了原理性方法和公式，以便于銜接各類資源生態(tài)服務(wù)功能評(píng)價(jià)評(píng)估的差異性，為進(jìn)一步深化研究預(yù)留充分空間。

　　可以說(shuō)，《估價(jià)通則》的出臺(tái)填補(bǔ)了本領(lǐng)域的空白，它的生效實(shí)施將為即將全面開(kāi)展的全國(guó)自然資源價(jià)格評(píng)估與政府公示價(jià)格體系建設(shè)提供技術(shù)保障，有助于實(shí)現(xiàn)自然資源評(píng)估工作的科學(xué)化、規(guī)范化，進(jìn)而有效支撐自然資源科學(xué)保護(hù)與合理開(kāi)發(fā)利用。

　　技術(shù)要點(diǎn)

　　按照評(píng)估工作的核心技術(shù)內(nèi)容與各類評(píng)估實(shí)踐中的具體操作環(huán)節(jié)，《估價(jià)通則》涉及的主要內(nèi)容包括：范圍、規(guī)范性引用文件、術(shù)語(yǔ)和定義、基本技術(shù)原則、主要技術(shù)路徑、價(jià)格內(nèi)涵的界定、價(jià)格影響因素、各類自然資源價(jià)格的基本評(píng)估方法與應(yīng)用要點(diǎn)、自然資源保護(hù)涉及的價(jià)格評(píng)估、政府公示價(jià)格評(píng)估以及基本執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則等11章及3個(gè)分別針對(duì)部分類型自然資源評(píng)估方法的規(guī)范性附錄。其中，規(guī)范性附錄分別為A林地價(jià)格評(píng)估方法、B草地價(jià)格評(píng)估方法和C海域、無(wú)居民海島的其他價(jià)格評(píng)估方法。

　　《估價(jià)通則》明確了涉及的內(nèi)容及適用范圍，按照廣大應(yīng)用方需求，清晰界定了通則與各類自然資源評(píng)估領(lǐng)域現(xiàn)有技術(shù)文件的關(guān)系與應(yīng)用規(guī)則，即“凡本文件未列明事項(xiàng)，在各自然資源門類現(xiàn)行規(guī)范性文件中有所規(guī)定的，從其規(guī)定”。同時(shí)，通則列示了直接引用的各類自然資源價(jià)格評(píng)估相關(guān)技術(shù)文件，共計(jì)4部國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、7部行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及專業(yè)準(zhǔn)則、文件規(guī)范等。此外，還明確了16個(gè)術(shù)語(yǔ)和定義，其中包括自然資源、自然資源價(jià)格、自然資源價(jià)格評(píng)估、政府公示價(jià)格等自然資源評(píng)估領(lǐng)域的6個(gè)通用性術(shù)語(yǔ)，據(jù)此明確本領(lǐng)域的基本定位；同時(shí)，收錄了作為評(píng)估對(duì)象，在全篇中高頻使用的建設(shè)用地、耕地、園地、林地、草地、礦業(yè)權(quán)、礦產(chǎn)資源、濕地、海域和無(wú)居民海島等10個(gè)具體資源（或權(quán)利）的定義，文字表述與《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》及相關(guān)法律規(guī)定相銜接。

　　技術(shù)原則是價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路徑和方法運(yùn)用中需要遵循的基本原理和規(guī)律?！豆纼r(jià)通則》明確了在各類自然資源評(píng)估中具有高度共識(shí)的6項(xiàng)技術(shù)原則，即替代原則、合理有效利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則、變動(dòng)原則等。其中，“合理有效原則”是對(duì)“最高最佳原則”的優(yōu)化表述，旨在體現(xiàn)評(píng)估中對(duì)直接經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)保護(hù)、可持續(xù)利用的整體考量，彰顯生態(tài)文明理念。此外，還增加了主要適用于生態(tài)價(jià)值評(píng)估的“主導(dǎo)價(jià)值原則”，有助于在生態(tài)價(jià)值評(píng)估中突出重點(diǎn)、增強(qiáng)共識(shí)。

　　《估價(jià)通則》以基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和技術(shù)原則為基礎(chǔ)，對(duì)各類自然資源評(píng)估中常用的具體方法進(jìn)行梳理、歸類后，以通用性、規(guī)范性的語(yǔ)言表述為5條主要技術(shù)路徑：交易實(shí)例比較修正路徑、預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑、整體價(jià)值剝離顯化路徑、重置成本模擬分析路徑、價(jià)格或費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)修正調(diào)整路徑。同時(shí)，枚舉了各條技術(shù)路徑下所包括的技術(shù)方法。

　　在價(jià)格內(nèi)涵的界定一章中，《估價(jià)通則》突出了這一環(huán)節(jié)在評(píng)估中的基礎(chǔ)性、重要性地位，明確了一般規(guī)定和構(gòu)成價(jià)格內(nèi)涵的基本要素。同時(shí)，分別對(duì)不同門類自然資源評(píng)估中，如何從市場(chǎng)特征、權(quán)利類型、權(quán)利年期、開(kāi)發(fā)利用條件、時(shí)間特征等方面嚴(yán)謹(jǐn)、清晰、規(guī)范地界定價(jià)值內(nèi)涵做出明確規(guī)定。

　　在價(jià)格影響因素的章節(jié)中，《估價(jià)通則》規(guī)定了影響自然資源價(jià)格的共性因素，并充分考慮了與分等定級(jí)中資源質(zhì)量評(píng)價(jià)因素的合理銜接。通則依據(jù)因素基本屬性的差異將其劃分為自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素；依據(jù)因素作用尺度的不同將其劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。本章未包括影響自然資源生態(tài)價(jià)值的因素，亦未詳細(xì)枚舉各類自然資源評(píng)估中的具體因素，但明確了參照?qǐng)?zhí)行的現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　在各類自然資源價(jià)格評(píng)估方法及應(yīng)用要點(diǎn)的章節(jié)中，《估價(jià)通則》規(guī)定了各類資源價(jià)格評(píng)估的主要方法與評(píng)估要點(diǎn)，按建設(shè)用地、耕地、園地、林地、草地、其他土地、礦業(yè)權(quán)、海域和無(wú)居民海島等具體資源類型分節(jié)表述，詳略程度視相應(yīng)類型資源價(jià)格評(píng)估中現(xiàn)有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系的成熟程度而有所差異。對(duì)于已具備可操作性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)文件的資源類型（例如：建設(shè)用地、礦業(yè)權(quán)），簡(jiǎn)要提煉要點(diǎn)，在相應(yīng)部分直接列明須依據(jù)執(zhí)行的文件，以保持繼承和穩(wěn)定。對(duì)于現(xiàn)有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)完善，但尚未依據(jù)近年改革方向而更新相關(guān)技術(shù)要求的資源類型，在繼承的同時(shí)，有所發(fā)展。例如：根據(jù)修正后的《農(nóng)村土地承包法》補(bǔ)充了不同權(quán)利和目的下的耕地評(píng)估要點(diǎn)。對(duì)于現(xiàn)有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺少針對(duì)性，不足以滿足應(yīng)用需求的資源類型，在梳理總結(jié)現(xiàn)行規(guī)程的基礎(chǔ)上調(diào)整、優(yōu)化相關(guān)規(guī)定。例如：?jiǎn)瘟袌@地評(píng)估一節(jié)，突出其特點(diǎn)與重要性。

　　林地價(jià)格評(píng)估部分，在對(duì)現(xiàn)有《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》和《自然資源（森林）資產(chǎn)評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)范》進(jìn)行分析總結(jié)的基礎(chǔ)上，提出林地價(jià)格的主要評(píng)估方法、估價(jià)要點(diǎn)和不同目的與權(quán)利的林地評(píng)估，并以附件形式詳列各評(píng)估方法的技術(shù)要求。

　　草地價(jià)格評(píng)估部分的處理與林地類同，在現(xiàn)行《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》基礎(chǔ)上形成草地評(píng)估的具體方法和要點(diǎn)，以規(guī)范性附錄呈現(xiàn)。

　　關(guān)于海域及無(wú)居民海島的評(píng)估，因《海域價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范》已于2020年8月出臺(tái)，無(wú)居民海島評(píng)估的相關(guān)規(guī)程也正在制定之中，本標(biāo)準(zhǔn)保留和繼承既有規(guī)定，同時(shí)考慮到實(shí)踐需求，參照城鎮(zhèn)土地估價(jià)的技術(shù)原理，拓展了與無(wú)居民海島特征相匹配的評(píng)估方法；C附件中補(bǔ)充詳列了海域價(jià)格評(píng)估中的海域基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法、無(wú)居民海島價(jià)格評(píng)估中的使用權(quán)出讓最低價(jià)系數(shù)修正法。

　　在自然資源保護(hù)涉及的價(jià)格評(píng)估一章中，《估價(jià)通則》對(duì)自然資源保護(hù)補(bǔ)償和自然資源生態(tài)損害賠償兩種目的下進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的技術(shù)思路、方法等做了原理性表述，并列示了評(píng)估要點(diǎn)與程序。

　　在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》及《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》的基礎(chǔ)上，《估價(jià)通則》根據(jù)資源類型系統(tǒng)梳理整合了建設(shè)用地、耕地、園地、林地、草地基準(zhǔn)地價(jià)和海域基準(zhǔn)價(jià)等政府公示價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線、評(píng)估程序及各主要評(píng)估環(huán)節(jié)的基本要求。為了保證政府公示價(jià)格體系的完整性，通則將標(biāo)定地價(jià)評(píng)估單列一節(jié)，并明確要求執(zhí)行《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》的具體規(guī)定。

　　《估價(jià)通則》還規(guī)定了評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中的基本遵循，并對(duì)自然資源價(jià)格評(píng)估成果進(jìn)行了基本規(guī)定，旨在落實(shí)《資產(chǎn)評(píng)估法》的有關(guān)要求，增強(qiáng)本領(lǐng)域的規(guī)范性和專業(yè)性。

　　處理思路 

　　從編寫體例來(lái)說(shuō)，因多類自然資源已形成針對(duì)自身特征與需求的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，故有觀點(diǎn)認(rèn)為，作為通則，應(yīng)匯集各相關(guān)規(guī)程的核心內(nèi)容，盡可能翔實(shí)具體，使用者依照此文件即可開(kāi)展基本評(píng)估活動(dòng)；另有觀點(diǎn)認(rèn)為，通則應(yīng)僅就具有基礎(chǔ)性、通用性的內(nèi)容進(jìn)行明確界定，各類自然資源評(píng)估的具體方法、技術(shù)細(xì)節(jié)等內(nèi)容應(yīng)在細(xì)則或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)程中予以表述。

　　起草組經(jīng)多次試驗(yàn)和論證，綜合兩種觀點(diǎn)，采用詳略結(jié)合的編寫體例。對(duì)涉及基本理念、核心技術(shù)、通用規(guī)則，特別是針對(duì)新形勢(shì)新要求下需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一的不同資源分項(xiàng)或整體評(píng)估中涉及的關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)、明確的闡述；對(duì)于各類資源評(píng)估中成熟的技術(shù)方法、適用的細(xì)節(jié)性要求等僅進(jìn)行概要性表述，直接列示需執(zhí)行的現(xiàn)有技術(shù)文件，從而發(fā)揮“通則+各類針對(duì)性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”緊密銜接，共同規(guī)范自然資源評(píng)估的作用。

　　關(guān)于評(píng)估結(jié)果應(yīng)定位為待估對(duì)象的“價(jià)值”還是“價(jià)格”，一直存在不同觀點(diǎn)，此次仍有較多專家就此提出意見(jiàn)和建議。起草組經(jīng)充分討論分析，統(tǒng)籌考慮評(píng)估結(jié)果的形成機(jī)理、本質(zhì)特征、不同語(yǔ)境下的習(xí)慣性表達(dá)等，采納多數(shù)人觀點(diǎn)，以“價(jià)格評(píng)估”作為通用性表達(dá)，即認(rèn)定評(píng)估結(jié)果是評(píng)估標(biāo)的物在公開(kāi)或特定市場(chǎng)條件下的價(jià)格估計(jì)值。該價(jià)格雖不是真實(shí)發(fā)生的市場(chǎng)價(jià)格，但是對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的模擬，屬于價(jià)格范疇。因各類生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)的市場(chǎng)機(jī)制尚未形成，當(dāng)評(píng)估對(duì)象的內(nèi)涵以生態(tài)價(jià)值為主導(dǎo)時(shí)，使用“價(jià)值評(píng)估”表述。同時(shí)，增加“自然資源價(jià)格”和“自然資源生態(tài)價(jià)值”兩個(gè)術(shù)語(yǔ)，予以明確界定。

　　在對(duì)部分現(xiàn)有評(píng)估方法的取舍和優(yōu)化方面，針對(duì)現(xiàn)行農(nóng)用地評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中的“評(píng)分估價(jià)法”，有意見(jiàn)認(rèn)為其科學(xué)基礎(chǔ)不足，爭(zhēng)議較大，不宜推廣。起草組經(jīng)調(diào)研、論證，認(rèn)為此法實(shí)踐驗(yàn)證尚顯不足，故采納意見(jiàn)，不在本通則中作為主要評(píng)估方法予以列示。

　　此外，《估價(jià)通則》針對(duì)現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中存在的個(gè)別遺漏或未能及時(shí)更新的內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充完善。例如：依據(jù)《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》的相關(guān)要求，完善了關(guān)于政府公示價(jià)格更新的表述；經(jīng)合理性分析，增加了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表編制的技術(shù)方法，即可參照定級(jí)因素綜合分值編制；在價(jià)格的市場(chǎng)特征界定中，除公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格外，增加了“特定市場(chǎng)上關(guān)聯(lián)各方在充分考慮各自利益前提下可接受的公允價(jià)格，以及適用于特定供求關(guān)系的其他價(jià)格”等內(nèi)容。在不與現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沖突的前提下，盡可能優(yōu)化細(xì)節(jié)，既較好地回應(yīng)了近年市場(chǎng)發(fā)育及評(píng)估實(shí)踐的需求，又體現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)性。